Протоколът от общото събрание на етажната собственост

Автор: Ивелин Йорданов

 

 

етажна собственост, частен домоуправител, протокол

За провеждането на общо събрание на етажната собственост се съставя протокол от избран от присъстващите лица протоколчик, който се избира с обикновено мнозинство. В чл.16, ал.5 от Закона за управление на етажната собственост, е нормативно установено съдържанието на протокола – датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата – “за”, “против” или “въздържал се”, техен подпис, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения. Съгласно чл.14, ал.5, ЗУЕС, участието на пълномощник се отразява в протокола на общото събрание, а копие от пълномощното се прилага към него. С това съдържание протокола е свидетелствуващ документ, установяващ извършените от общото събрание действия и взетите решения (реш. № 8/ 2015 г., Върховен касационен съд). Законодателят е предвидил специален ред за съставяне и оповестяване на този протокол – съставя се в 7-девен срок, подписва се от председателя и протоколчика. Те удостоверяват верността на вписаните обстоятелства. При отказ от някой от тях да го подпише, това се отразява.

Законът не поставя изискване нито в самия протокол, нито в отделен документ да се съдържа изброяване както на етажните собственици, които са били съгласни с предложените решения и съответно са ги подкрепили с гласа си, така и на етажните собственици, гласували против решенията, удостоверени с протокола. По тази причина отсъствието на подобно изброяване както в протокола, така и в евентуално съставен отделен списък-приложение към него не съставлява нарушение на чл.16, ал.5 ЗУЕС (реш. № 632/ 2014 г., ВКС).

Оспорване на протокола

Изготвянето на протокола се съобщава на етажните собственици чрез обявление на видно място в етажната собственост, за поставянето на което също се изготвя протокол от председателя на управителния съвет, респективно управителя и един етажен собственик, ползвател, или обитател, в който също се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението – чл.16, ал.7 ЗУЕС, а при поискване се предоставя и копие от протокола.

Смисълът на тази процедура е в две насоки. Проверява се още веднъж съдържанието му освен от подписалия го председател и от етажен собственик, респективно обитател, или ползвател, и се оповестява съдържанието му на всички. Предвиден е 7 – дневен срок от оповестяване на протокола за присъствалите, в който етажен собственик, ползвател, или обитател може да оспори съдържанието на протокола, респективно достоверността (законосъобразността) на взетите решения, но не по-късно от един месец в случаите, когато собственикът, ползвателят или обитателят отсъства. Наличието на специални изисквания към изготвянето и съдържанието на протокола, удостоверяване на съдържанието му от изрично натоварени лица за това, определен начин за оповестяването му и срок за оспорване на съдържанието му придават доказателствена сила на протокола, подобна на официалните свидетелствуващи документи. Оспорването на съдържанието на протокола, включително относно достоверността на отразените в него решения, прерогатив на всеки от етажните собственици, се прави писмено пред Управителния съвет/ Управителя.

След изтичане на срока за оспорване на съдържанието му, протокола се стабилизира и има обвързваща етажните собственици, третите лица и съда доказателствена сила.

Взетите решения за парични вземания, доказани с препис-извлечение от протокола са основание за издаване на заповед за изпълнение по чл.410, ал.1 ГПК. В производство по чл.40 от ЗУЕС – оспорване от собственик на законосъобразността на взетите решения от общото събрание чрез молба подадена пред районния съд, съдържанието на решенията се удостоверява със стабилизирания протокол. В това производство, в тежест на оспорващия е да докаже, че е оспорил съдържанието в определения в чл.16, ал.9 ЗУЕС срок, че въпреки това протокола не е поправен и че представения препис от протокола не отразява достоверно извършените действия и взетите решения от общото събрание, включително и факта, че такова изобщо не е проведено. Следва да се има предвид, че председателят на управителния съвет (управителят) в 7 – дневния срок от провеждането на събранието, респ. изготвянето на протокола, поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола, но не се оповестяват приетите решения.

Решенията, с които се отхвърля предложение

С решение № 39/ 2013 г., ВКС  е приел, че предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни решения, т. е. такива с които е прието позитивно решение. Не подлежат на отмяна решенията, с които се отхвърля предложение, тъй като съдът не може да вземе решение вместо общото събрание. В правомощията на съда не влиза възможността той да замести решението на общото събрание. Възможността за предписване на определени мерки е различна от вземане на решение, задължаващо етажните собственици. Последното е извън правомощията на съда. Затова решение за неприемане от общото събрание на предложение не подлежи на съдебен контрол. Предвид липсата на предмет, искът за отмяна на такова решение  от протокола, е недопустим и в тази част постановените решения следва да се обезсилват, а производството – да се прекрати.

 

Използвани източници:

  • Закон за управление на етажната собственост;
  • Практика на ВКСhttp://vks.bg/vks_p10.htm.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

shares
RSS
Follow by Email
Facebook0
Facebook
Twitter