Управлението на общите части на “Жилищен комплекс от затворен тип”

Автор: Ивелин Йорданов

 

 

Разпоредбата на чл. 2 от Закона за управление на етажната собственост, предвижда особена форма на управление на общите части на т. нар. комплекси от затворен тип, съгласно което управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Напр. така се уговарят задължения за участие на всеки собственик на обект в комплекса в разходите по поддръжката на общите части. Поддръжка, която може да се възложи на инвеститора или на трето лице. При липса на договор са приложими общите разпоредби на закона.

По смисъла на ЗУЕС и § 1., т 3.

“Жилищен комплекс от затворен тип”

е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.

Договорните права и задължения, възникнали въз основа на договора по чл. 2 от ЗУЕС, не могат да доведат до възникване на друг, непосочен в закона орган на управление на етажната собственост (т.е. общо събрание и управителен съвет/ управител) и създаването на права за трети лица, извън лицата посочени в чл. 12 от ЗУЕС, притежаващи по закон инициатива за свикване на общо събрание. Отделен е въпросът за делегиране на тези правомощия, което е допустимо, но следва да стане изрично и в предвидената от закона форма – с нотариална заверка на подписите, доколкото това е и формата, при която се допуска участието на трети лица от името на лицата, които имат право да участват в общо събрание, при неговото провеждане (реш. № 87/ 2012 г., Върховен касационен съд).

При така нар. „хоризонтална етажна собственост“ , когато върху терен  притежаван в съсобственост от няколко лица са изградени самостоятелни сгради, тяхна индивидуална собственост, не възниква етажна собственост. Но, както постановява ВКС в определение № 165/ 2014 г., „ЗУЕС може да се приложи в този случай, само ако построеното е включено в жилищен комплекс от затворен тип:

  • в общ урегулиран поземлен имот има сгради в режим на етажна собственост;
  • при която са обособени поне четири самостоятелни обекта, притежавани от повече от едно лице, и са изпълнени и допълнителните условия по чл. 2 ЗУЕС.“

 

Впрочем, по това дело е установено, че в един поземлен имот, няма нито една сграда в режим на етажна собственост, а тринадесет самостоятелни къщи, собственост на различни лица, и няма сключен договор между инвеститорите и съсобствениците по чл. 2 ЗУЕС. Няма пречка, мотивира се съдът, по общо съгласие, обикновените съсобственици да приемат правила за управление, които са взаимствани от други закони, но промяна на наложено от мнозинството решение за ползване и управление на общите вещи може да се търси само по реда на Закона за собствеността, не и по ЗУЕС.

Вписване на договора

Съобразно чл. 2, ал. 2 ЗУЕС, договорът между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели. Целта на това вписване е запазване действието на договорните задължения на предишния собственик към инвеститора по отношение на последващите приобретатели на отделните обекти. Вписването следва да се осъществи по реда на Закона за кадастъра и имотния регистър при издадена заповед за въвеждане на имотния регистър, resp. по реда на Правилника за вписванията, ако няма издадена такава заповед  – фрагмент из определение № 424/ 2010 г., ВКС.

 

Използвани източници:

  • Закон за управление на етажната собственост;
  • Практика на Върховен касационен съд – http://www.vks.bg/vks_p10.htm .

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

shares
RSS
Follow by Email
Facebook0
Facebook
Twitter