Таванът и таванските помещения

Тъй като таванските, а и избените помещения в сграда – етажна собственост, не са самостоятелни обекти на собственост, а принадлежност към обект /жилище, ателие и др./, по принцип те не могат да се придобиват по давност отделно от придобиването по давност на обекта, към който принадлежат. Съгласно чл. 98 от Закона за собствеността те като принадлежност следват собствеността на главната вещ. По изключение складово помещение може да се придобие по давност отделно от обекта, към който принадлежи, само от лице, което притежава друг самостоятелен обект в същата сграда и то само ако към обекта /жилище, ателие и др./, към който принадлежи това складово помещение, по архитектурния проект на сградата принадлежи и друго складово помещение. В този смисъл е и константната практика на Върховен касационен съд, в която този извод се обосновава със съществуващите законови изисквания към всяко жилище да има и складово помещение – чл.40, ал.1 от Закона за устройство на територията.

Приращение

Съобразно реш. № 81/ 1972 г., ОСГК на Върховен съд, когато едно ново таванско помещение е надстроено над стария таван, пристроен в нормален жилищен етаж, и няма нищо общо с него, се касае до приращение по см. чл. 92 ЗС (Собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго). Върху него придобиват право на собственост всички собственици на земята, върху която е построена сградата. Придобиването чрез приращение е независимо от ограниченията в нотариалните актове за стария таван. Новият таван е построен от един съсобственик, без да има суперфиция за това. Аналогично ще бъде и ако е построи нов четвърти етаж от някой от съсобствениците, без за това да е имал учредена суперфиция. Надстроеното помещение над този етаж, на който ищците не са собственици, е приращение по см. на закона и те имат право да търсят своята част от него.

Според по – скорошната съдебна практика, когато

надстроеното в повече

представлява таванско помещение на сградата с по – голям обем от проектния, което не е обособено като самостоятелен обект на правото на собственост, то е обща част по см. на чл. 38 ЗС – реш. № 151/ 2014 г., ВКС.

 

Като обща част

Таванското помещение, което не е подпокривно пространство не притежава статута на обща част по см. на чл. 37 и сл. Закона за собствеността, тъй като не обслужва единството на сградата, състояща се от отделни архитектурни елементи и липсва съгласие на етажните собственици таванските стаи да се считат за обща част на етажната собственост (реш. № 488/ 2013 г., ВКС). Когато таванските стаи се притежават в съсобственост, не представляват общи части нито по естеството си, нито по предназначение. И могат да се придобиват от отделните собственици, притежаващи реални обекти в сградата, и на оригинерно основание (лицето, което придобива съответното субективно право става негов титуляр без оглед на това, дали преди това някой го е притежавал).

 

 

Неизменен ориентир са и четирите пункта от Тълкувателно решение N: 34/ 1983 г., ОСГК на Върховен съд:

  1. Подпокривното пространство (таванът) на сгради, притежавани в етажна собственост, когато не е изградено като жилища, ателиета, стаи за творческа дейност, тавански складови помещения или други от делни обекти или сервизни помещения към тавана, е обща част от сградата.
  2. Подпокривното пространство (таванът) – обща част от сградата, което има нужната височина, пространство, обем, до което има нормален достъп от стълба и което могат при спазване на съответните законни изисквания да се изградят отделни обекти или сервизни помещения към обектите в долните етажи, е обща част по предназначение. Преустройството и изграждането на отделни обекти или сервизни помещения може да стане по съгласие на всички етажни собственици при спазване на законните изисквания за извършване на преустройството.
  3. Когато подпокривното пространство (таванът) или част от него няма нужната височина, площ и обем, нито има достъп до него от нормална стълба и е неизползваемо, освен за изолация между последната етажна плоча и покрива и за излаз към него, то представлява обща част по естеството си. Предназначението му не може да се промени.
  4. Подпокривното пространство (таванът), което е обща част на сградата, не може да бъде обект на прехвърлителни сделки и съдебна делба, нито да се придобива с давностно владение, докато не бъде променено предназначението му. Отделните етажни собственици не могат да извършват разпоредителни действия със своята идеална част от него.

Използвани източници:

  • Закон за собствеността;
  • Закон за устройство на територията;
  • Практика на ВКС – http://www.vks.bg/vks_p10.htm.

 

Автор: Ивелин Йорданов

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

shares
RSS
Follow by Email
Facebook0
Facebook
Twitter