Що е то “обща част”?

Основната характеристика на общите части в сградата, е че служат за общо ползване. Изрично изброени са в чл. 38 от Закона за собствеността – земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване. Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Общите части не може да се делят.

Но в диспозицията на разпоредбата възможните обекти на неделима съсобственост са изброени неизчерпателно.

При определяне дали даден елемент от сграда в режим на етажна собственост е със статут на обща част или не е и може да се притежава в индивидуална собственост, следва да се има предвид неговото предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на етажните собственици с оглед строителните книжа или след извършено преустройство от собственика (съсобствениците) на сградата (реш. № 40/ 2016 г., Върховен касационен съд). Меродавният момент, към който се преценява статутът, е моментът на възникване на етажната собственост.  Обстоятелството дали елементът от сградата съставлява самостоятелен обект и е заснет като такъв в кадастралната карта, е без правно значение при преценка статута му на обща част, тъй като и самостоятелни обекти (напр. посоченото в нормата на чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността, портиерско жилище) могат да бъдат общи по предназначение части, щом са предназначени да обслужват общи нужди на етажните собственици.

Критерият за

разделяне на общите части на общи по своето естество и общи според своето предназначение,

се извежда от тълкуване на чл. 38 ЗС. В групата на общите по естеството си части са онези елементи от сградата, без които тя не може да съществува като сграда и поради това са предназначени да служат за общо ползване на етажните собственици. В групата на общите по предназначението си части са онези елементи от сградата, без които тя може да съществува като сграда, но са предназначени да служат за общо ползване на различните собственици.

Според реш. № 335/ 2012 г., ВКС, обща част по см. на чл. 38 ЗС може да бъде само обект, разположен в същата, а не в друга сграда, макар и според одобрения архитектурен проект да е предвидена функционална връзка между тях, тъй като същата не може да създаде вещни права в полза на етажните собственици от другата сграда.

Идеалните части

Съгласно чл. 40. ЗС, дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, спрямо стойността на цялата сграда, изчислени при учредяването на етажната собственост. По-късни изменения в отделните помещения не се отразяват върху размера на дяловете.

Искът за установяване на припадащите се общи части от сградата и мястото е допустим, когато след учредяването на етажната собственост те не са определени по реда на чл. 40 ЗС – опр. № 113/ 2009 г., ВКС.

По изключение,

  • когато в документите за собственост на съответните самостоятелни обекти в етажната собственост не са посочени припадащите се към тях идеални части от общите части на сградата, или
  • когато са неправилно определени, или
  • когато управлението се осъществява във всеки отделен вход, а сборът от процентите от общите части на собствениците във входа не е равен на 100,

е допустимо за нуждите на ЗУЕС техният размер да се определи от съотношението между площта на самостоятелните обекти и придадените към тях складови помещения и общата площ на всички самостоятелни обекти и складови помещения към тях (чл. 17, ал. 4 ЗУЕС).

Във всички случаи обаче сборът от процентите на идеалните части от общите части на сградата за всички самостоятелни обекти в една етажна собственост следва да бъде равен на 100.

Както разпоредбата на чл. 40 ЗС, така и разпоредбите на чл. 17, ал. 4 и ал. 5 ЗУЕС не предвиждат възможност за определяне на идеални части от общите части на сградата на база съотношение между стойността или площта на обектите към стойността и площта на отделните нейни етажи или нива (реш. № 43/ 2016 г., ВКС).

Придобиването на отделен обект в сграда – етажна собственост

е способ за придобиване и на съответстващите му идеални части от общите части на сградата (чл. 40, ал. 1 ЗС). Режимът е на главна вещ и принадлежности към нея (чл. 98 ЗС).

С реш. № 154/ 1964 г. на ОСГК на Върховен съд е прието, че когато етажният собственик прехвърли на трето лице собственото си жилище, приобретателят придобива правата на своя праводател и върху съответните общи части, макар това да не е упоменато в нотариалния акт.

В този ред на мисли, ВКС заключава в реш. № 138/ 2010 г., че прехвърлянето на обект в етажна собственост включва и общите части от сградата, в това число и земята и без изрично да е посочено в договора. Правилото на чл. 98 ЗС няма да намери приложение само когато етажната собственост е учредена в сграда, която е суперфициарна собственост по чл. 63 ЗС, т.е. когато собственикът отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката.

Статутът на общата част

по предназначение може да бъде променен по общо съгласие на собствениците или по разпореждане на закона в хипотеза на обособени, въз основа и на одобрен инвестиционен проект, самостоятелно обекти на правото на собственост.

 

Използвани източници:

  • Закон за собствеността;
  • Закон за управление на етажната собственост;
  • Практика на ВКС – http://www.vks.bg/vks_p10.htm .

 

Автор: Ивелин Йорданов

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

shares
RSS
Follow by Email
Facebook0
Facebook
Twitter