Статутът на “земята” и “дворното място” съгласно съдебната практика

Макар и да разграничава „земята, върху която е построена сградата“ от „двора“, чл. 38, ал. 1 ЗС не третира тези две части различно, тъй като те съставляват заедно единен урегулиран поземлен имот (парцел), който се подчинява на един и същи правен режим – този, установен за общите части. Когато съсобствениците на терена построят жилищна сграда и въз основа на съдебна делба или доброволна договорна делба възникне етажна собственост, дворното място, върху което е построена сградата, е обща част, необходима за съществуване на постройката като цяло. За него се прилагат нормите, относими към общите части, и е недопустимо земята да променя качеството си на обща част (сравни напр. реш. № 154/ 1964 г., ОСГК на Върховен съд).

Земята е обща част в случаите когато отделни обекти в една сграда са собственост на различни лица и урегулираният поземлен имот е бил предназначен за строежа на тази сграда.

Проблемът със статута на земята: обща част или в обикновена съсобственост, се поставя най – вече, когато урегулираният поземлен имот е застроен с повече от една сграда.

Когато сградите са индивидуална собственост на съсобствениците на земята, то последната е обща част във всички случаи, когато е невъзможно разделянето на дворното място на толкова урегулиране поземлени имоти, колкото са съсобствениците и съответно притежаваните от тях сгради, като се спазят изискванията за площ и лице за всеки новообособен урегулиран поземлен имот, отстоянията на съществуващото застрояване, достъп до улици и т.н. ( реш. 293/ 2011 г., Върховен касационен съд). Ако това разделяне  е възможно при спазване на всички изисквания на благоустройственото законодателство, то тогава земята е останала в обикновена съсобственост, независимо от застрояването със сгради, които са индивидуална собственост на съсобствениците.

За общността на дворното място, се е произнесъл и Върховния съд с реш. № 52/ 1977 г. – Когато в едно дворно място са изградени законно две жилищни сгради в реална собственост на съсобствениците на мястото, не е налице етажна собственост. От общността на дворното място не възниква етажна собственост. Когато в дворното място едната от законно изградените сгради е в етажна собственост, а другата не е такава, ползването на дворното място следва да се разпредели между съсобствениците по реда на чл. 32 ЗС, а не по реда на ПУРНЕС (отменен с влизане в сила на Закона за управление на етажната собственост – 01.05.2009 г.). Така се процедира и когато в дворното място има повече от една сгради в режим на етажна собственост.

Разрешението, дадено в решения № 481/ 2011 г. и № 59/ 2012 г. на ВКС, постановени по реда на чл. 290 ГПК, според които дворното място е обща част на сградата, само доколкото принадлежи на всички етажни собственици, при което, ако в него има сграда – индивидуална собственост, теренът не е изгубил самостоятелния си характер и няма обслужващо сградата значение, т.е. не представлява обща част. Така участието в съсобствеността на дворното място наред с етажните собственици на трето лице, чуждо на етажната собственост, обуславя обикновена съсобственост върху терена.

Дворното място е обща част по естеството си по см. на чл. 38, ал. 1 ЗС само в случай, че е налице пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на земята ( реш. № 124/ 2014 г.).

Когато в дворното място съществува и сграда в режим на индивидуална собственост, независимо дали нейният притежател е етажен собственик или не, специалните правила по управлението, ползването и разпореждането със земята като обща част не могат да намерят приложение, тъй като мястото обслужва не само сградата в режим на етажна собственост, но и друг обект, чийто собственик не може да бъде подчинен на този режим при незачитане на правата му.

За собствениците на земята, която последните са застроили с жилищна сграда, безспорно е налице възможността да прехвърлят собствеността на сградата или на самостоятелни обекти от същата, като запазят собствеността си върху земята. В този случай законът допуска създаване на етажна собственост върху сградата, при която собствениците на етажи не са собственици на земята, тъй като същата не е обща част на такава етажна собственост. Земята не във всички случаи е обща част, тъй като собствеността върху етажи или част от етажи може да бъде прехвърлена и без земята, съгл. предвиденото в чл. 63, ал. 2 ЗС, постановява ВКС чрез реш. № 1106/ 2007 г.

Когато обаче заедно с етажа или с част от него се прехвърля и идеална част от правото на собственост върху земята, тя придобива характеристиката на обща част по см. на чл. 38, ал. 1 ЗС и в този случай сделката следва да бъде съобразена с чл. 40, ал. 1 ЗС, като прехвърлената идеална част от земята не може да надвишава размера, посочен в чл. 40, ал. 1 ЗС.

Съгласно чл. 38 ЗС дворното място е обща част към етажната собственост.

Това е така обаче само когато всички етажни собственици са съсобственици и на дворното място и те са изразили изрично воля дворното място да бъде обща част. Те могат да уговорят обаче дворното място да остане съсобствено. В този смисъл положението на земята, върху която е изградена сграда – етажна собственост е сходно (но не аналогично) с това на общите части по предназначение, защото зависи от волята на съсобствениците.

В случаите, когато (реш. № 661/ 2010 г., ВКС) етажните собственици не са собственици на дворното място, или не са единствени съсобственици на дворното място, а има и други лица – съсобственици, които не са етажни собственици, разпределението на правото на ползване върху дворното място може да стане само реда на чл. 32, ал. 2 ЗС, тъй като етажните собственици не могат да вземат решение за начина на ползване на дворното място, което не е обща част, а е съсобствено.

„Дворът“ не е обща част по естеството си, а по предназначение, защото етажната собственост може да съществува и без него.

Като обща част по предназначение, неговият статут би могъл да бъде променен по общо съгласие на собствениците или по разпореждане на закона (такава е хипотезата на чл. 63 ЗС – когато сградата е построена въз основа на учредено  право на строеж или е прехвърлена отделно от земята или по друг способ е учредена суперфициарна собственост). При липса на предпоставките: общо съгласие на собствениците и суперфициарна собственост, мястото представлява обща част и правата на собствениците на отделни обекти в етажната собственост следва да се определят по реда на чл. 40 ЗС. Правилото по чл. 40 ЗС е задължително и съглашение, според което правата от дворното място са различни от установените в чл. 40 ЗС е нищожно поради противоречие със закона на основание чл. 26, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (реш. №  41/ 2011 г.).

Собствениците на обекти в сградата – етажна собственост имат право да ползват мястото, върху което е изградена тази сграда, само дотолкова, доколкото това е нужно за упражняването на правото им на собственост върху обектите в сградата. Поради това само тази част от дворното място, която е нужна за ползване на сградата по предназначение и за осигуряване достъпа до нея, е обща част на етажната собственост.

 

Използвани източници:

Автор: Ивелин Йорданов

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

shares
RSS
Follow by Email
Facebook0
Facebook
Twitter