Определяне на “прилежаща площ”

По своята същност правото на строеж е вещно право, което следва обременения участък земя при прехвърлянето му от собственика на земята, противопоставимо е както на собственика на земята, така и на всяко трето лице и дава възможност на носителя си да:

  • построи и притежава собственост върху определен обект, отделно от собствеността на земята,
  • включително да възстанови този обект отново, ако последният погине,
  • както и да ползва земята с оглед обслужването на сградата според нейното предназначение (прилежаща площ).

Това правило на чл. 64 Закона за собствеността, собственикът на постройката да може да се ползва от земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката съобразно предназначението й, има за цел при разделна собственост на земята и постройките върху нея, да бъде максимално защитена възможността за ползване на земята от собственика й.

Според смисъла, вложен в Закона за устройство на територията,

прилежащата площ към сградите следва да се приеме за площ, необходима за обслужването на съответната сграда.

А съобразно Допълнителните разпоредби на ЗУЕС,  § 1., т. 2,  “Прилежаща площ към сграда в режим на етажна собственост” е част от територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в който е построена сградата в режим на етажна собственост и която включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи, площадки за игра, места за паркиране и други.

Съгласно чл. 4, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост, при преструктуриране на квартали с комплексно застрояване и в случаите, когато сграда в режим на етажна собственост не може да се обособи в отделен урегулиран поземлен имот по реда на Закона за устройство на територията, се определя прилежаща площ към сградата. В тези случаи

прилежащата площ се определя

от кмета на общината по негова инициатива или по искане на заинтересованите лица по ред, определен с наредба на министъра на регионалното развитие и благоустройството (когато е по почин на заинтересуваните лица, се извършва въз основа на заявление, което се внася в общинската (районната) администрация от председателя на управителния съвет или управителя на етажната собственост). Кметът на общината или района или оправомощено от него лице проверява получената информация и издава заповед, придружена от копие (извадка) от кадастрален план/ кадастрална карта, с която се определят границите и предназначението на прилежащата към сградата площ. Така определената прилежаща площ се предоставя за поддържане и използване от съответната етажна собственост при условия и по ред, определен с наредба на общинския съвет.

Възможността за определяне на прилежаща площ по чл. 4 ЗУЕС

съществува единствено в случаите, когато земята е общинска собственост – разпоредбата не се прилага по отношение на поземлен имот, който е собственост на частно лице. Такова определяне на прилежаща площ, която може да се използва от етажните собственици за конкретно посочени цели (напр. като зелени площи), може да бъде уговорено в акта за учредяване на правото на строеж (чл. 64 ЗС). В реш. № 538/ 2010 г. на Върховен касационен съд, се приема че размерът на прилежащия терен не може да се определя произволно за всеки конкретен случай, а само въз основа на нормативи и установени критерии, които именно се съдържат в Наредба № 7 за правила и нормативи за устройството на отделните видове територии и устройствени зони. ВКС се аргументира с това, че съгл. чл. 22, ал. 7 от Закона за устройство на територията, посочената наредба се прилага при определяне на прилежащ терен към съществуващи сгради и поради това има универсален характер (чл. 22, ал. 7 ЗУТ – при преструктуриране на квартали с комплексно застрояване се определят прилежащи площи към съществуващите сгради по правилата и нормативите, определени в наредбата по чл. 13, ал. 1, които се урегулират като поземлени имоти; а за да е комплексно застрояването, трябва да се изгради група от сгради в голям урегулиран поземлен имот, които да са разположени свободно стоящи или допрени една до друга – § 5, т. 23 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ). Нормите на наредбата са приложими и при определяне на площите, за които правото на ползване на собственика на земята следва да бъде ограничено при разделна собственост между земята и постройките върху нея.

 

Използвани източници:

  • Закон за управление на етажната собственост;
  • Закон за устройство на територията;
  • Практика на ВКС – http://www.vks.bg/vks_p10.htm .

 

Автор: Ивелин Йорданов

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

shares
RSS
Follow by Email
Facebook0
Facebook
Twitter