Местата за паркиране

Съгласно чл. 43 от Закона за устройство на територията, за нови сгради необходимите гаражи и места за паркиране задължително се осигуряват в границите на урегулирания поземлен имот, освен когато нормативно необходимите гаражи и места за паркиране не могат да бъдат осигурени в границите на урегулирания поземлен имот поради технически или нормативни причини, като: размери и/или наклон на урегулирания поземлен имот, хидрогеоложки условия, санитарно-охранителни зони. Тези необходими места за паркиране, разяснява пък чл. 37, ал. 4 (влиза в сила през 2015 г.), в сграда в режим на етажна собственост, се осигуряват с инвестиционния проект във:

  • паркинг – гараж със статут на самостоятелен обект в сградата, или
  • паркинг – гараж със статут на обща част в сградата, или
  • отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата.

В чл.38, ал.1 от Закона за устройство на територията е предвидено в първия етаж, в полуподземния етаж или в подземния етаж на жилищна сграда да се предвиждат за изграждане гаражи или места за паркиране. С тази разпоредба не е придаден изрично и ясно статут на самостоятелни обекти или на част от самостоятелни обекти на местата за паркиране. Друга разпоредба – на чл.43, ал.3 от Закона за устройство на територията, в сила от 2015 г., относима към местата за паркиране в дворното място, в което е построена сградата в режим на етажна собственост, гласи, че когато урегулираният поземлен имот е обща част към сграда – етажна собственост, необходимите места за паркиране могат да бъда осигурени и в свободната дворна площ чрез разпределяне на ползването на част от дворното място от общото събрание на етажните собственици при спазване на нормативите за минималната задължително озеленена дворна площ. Когато земята, върху която е изградена жилищната сграда, не е със статут на обща част по чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността, паркирането се осигурява чрез разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна площ, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение.

Това разпределяне на реалното ползване поражда облигационни, но не и вещни права върху паркоместата.

Вещни права могат да бъдат придобити чрез делба или чрез учредяване на вещно право на ползване. Делба на незастроената част от двора, като реална част от обща част на сградата, е недопустима. За учредяването на право на ползване е необходимо да е налице годен обект, а и след горепосочените промени в ЗУТ на паркоместата не е придаден статут на самостоятелни обекти. Съгласно §5, т. 39 от ДР на ЗУТ “Обект” е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър, а паркоместата нямат идентификатори по кадастралната карта.

Паркомястото не е самостоятелен обект на правото на собственост,

а представлява необособена и несамостоятелна реална част от такъв обект – парцел, сграда или отделен обект в нея, и поради това не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка (реш. № 53/ 2009 г., ВКС).

Прието е, че паркомястото (като необособена и несамостоятелна реална част от съответния обект) не може да бъде прехвърлено с договор (респ. – не може да е годен, възможен предмет и на предварителен договор), но прехвърлянето на идеални части от самия обособен обект (парцел, сграда или отделен обект в нея) е напълно възможно. Макар паркомястото в гаражното помещение на сградата да не е самостоятелен обект на собственост, притежаващият съответната идеална част от съсобствения гараж, като самостоятелен обект в сградата, може да я прехвърли с разпределеното ползване на отделното паркомясто (решение № 222/ 2010 г., Върховен касационен съд), без значение дали ползването на съсобствения гараж е разпределено по съгласие на съсобствениците на гаражното помещение, или с решение на съда.

 

Предварителен договор за продажба на паркомясто?

Трайно застъпеното становище, в различни съдебни решения  формиращи задължителна съдебна практика на Върховния касационен съд, е че предварителният договор за продажба на паркомясто е нищожен поради невъзможен предмет (напр. реш. № 171/ 2014 г., ВКС). Особеностите при предварителните договори, се свързват с това, че съглашението на договарящите има за предмет поемане на задължение помежду им в един по – късен етап да сключат уговорения окончателен договор и поражда правото им да искат по реда на чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, сключването на окончателен договор също по – късно.

Нищожност поради невъзможен предмет на договора е налице не когато предметът на договора липсва (не съществува). Договорите върху бъдещ предмет обвързват валидно страните (напр. отделен обект в сграда, която ще бъде построена или земеделска земя, която се очаква да бъде възстановена). Нищожни са договорите, чийто предмет още при сключването им е невъзможно да възникне.

 

Използвани източници:

  • Закон за устройство на територията;
  • Практика на Върховен касационен съд – http://www.vks.bg/vks_p10.htm

 

Автор: Ивелин Йорданов

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

shares
RSS
Follow by Email
Facebook0
Facebook
Twitter