Характеристика на “Жилищен комплекс от затворен тип”

Съгласно чл. 2 от Закона за управление на етажната собственост,  управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, а договора се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели. Разпоредбата на  чл. 2 от ЗУЕС е специална по отношение на останалите норми на закона, касаещи управлението на етажната собственост, като се отнася единствено до комплекси от затворен тип, както и само до управлението на общите части на същия – в този смисъл Решение № 87/ 2012 г. на ВКС.

Ако напр. „имотът е ограден от метална ограда, има озеленяване, изградена е поливна система, вентилационна система, пожарозащитна система, домофонна система, видеонаблюдение, дизелов генератор,  не може да доведе до еднозначен извод ,че се касае за жилищен комплекс от затворен тип“ (реш. 489/ 2019 г., Окръжен съд – Бургас). А при липса пък на етажна собственост няма затворен комплекс и не се прилага ЗУЕС, напр. индивидуална собственост върху постройки – из реш. № 4/ 2017 г., Районен съд – Несебър.

Така могат да бъдат разграничени няколко основни белега за съществуването на „жилищен комплекс от затворен тип“ (според практиката на Върховния касационен съд, напр. Определение № 300/ 2018 г., предвид § 1, т. 3 от Допълнителните разпоредби на Закона за управление на етажната собственост и по арг. от чл. 3 от ЗУЕС; трябва да се упомене, че ваканционните комплекси не са в обхвата на чл.2 ЗУЕС и тяхното управление е по общия ред):

1) съществуването на един урегулиран поземлен имот – това е имота, осигуряващ единството на комплекса, а сградите в режим на етажна собственост и другите обслужващи обекти следва да са изградени в неговите пространствени граници;

2) съществуването на сгради в режим на етажна собственост – няколко построени сгради, за всяка от които е възникнал режим на етажна собственост (съществуват поне четири самостоятелни обекти, собственост на различни лица), а самостоятелните обекти в тези сгради следва да имат жилищно предназначение;

3) съществуването на други обекти, обслужващи собствениците и обитателите – кумулативно изискване наред със съществуване на няколко сгради в режим на етажна собственост, като обектите имат особено предназначение и обслужват ползването на самостоятелните обекти, разположени в сградите в режим на ЕС; те могат да бъдат отделни сгради, съоръжения, площадки, градини, развлекателни кътове, басейни и други, като ползването им може да бъде свързано с предоставянето на допълнителни услуги на живущите в жилищния комплекс от затворен тип (търговски обекти) или да осигуряват неговото управление (административни обекти);

4) въвеждането на изисквания за контролиран достъп за външни лица (контролираният достъп за външни лица както до жилищните площи, така и до останалите обекти в комплекса представлява съществено изискване за определянето на един комплекс от жилищни сгради като такъв от затворен тип) – изискванията следва да намират приложение и спрямо живущите в комплекса, доколкото последните също трябва да използват определените места за влизане в и излизане от комплекса, да спазват процедурите по идентификация, представяне на пропуск и други (в реш. 489/ 2019 г., Окръжен съд – Бургас заключава, че „достъпът до сградата и асаньорите е с чип, който притежават само собственици и наематели, и има видеонаблюдение, не означава контролиран достъп на външни лица, още  повече, че  повечето сгради разполагат с чип за входната врата. В случая е контролиран достъпът само до самостоятелните обекти в самата сграда, но не до комплекса като цяло. Наличието на видеонаблюдение също не означава контролиран достъп, а само възможност да се констатира и наблюдава движението в сградата и извън нея. Не се установява достъпът до комплекса да е контролиран с бариера или врата“).

 

Под инвеститор законът има предвид възложителя на строителството по смисъла на Закона за устройство на територията – собственик на имота или лице, на което е учредено право на строеж в чужд имот.

Това лице, остава собственик на изградените в имота обслужващи обекти, както и на земята, двора, и може да извърши значителни разноски за поддръжка на съоръженията, които се ползват от етажните собственици. Поради това законодателят е предвидил инвеститорът да сключи договор за поддръжка с всяко едно от лицата, на което прехвърля право на собственост върху самостоятелен обект, който договор обвързва последващите приобретатели, с цел обезпечаване постоянната поддръжка на комплекса.

 

Така, според закона, насрещната страна по договора за управление на общите части е собственик на обект в затворен комплекс.

Договорът за управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип е тясно свързан с договора за продажба на отделните обекти, които преминават в индивидуална собственост на купувачите, макар и да не е задължителен. Двата договора се сключват едновременно и се вписват в имотния регистър с цел да се оповестят на трети лица. В този смисъл Определение № 432/ 2010 г. на ВКС, предвижда, че вписването на договора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект е предвидено с оглед възможността договорът за управление да може да бъде противопоставен на последващите приобретатели на самостоятелни обекти, като изискването за вписване съществува и при други договори, ограничаващи договорения обем от права на собственика да се ползува от вещта и да събира плодовете й (чл. 237, ал. 1 ЗЗД – при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър), което обуславя еднаквост по отношение режима на вписване на подобни договори.

 

Какво се регулира с този договор

Съгласно текста на чл. 2 от ЗУЕС договорите сключени между собствениците на самостоятелни обекти в комплекси от затворен тип по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС и инвеститора се отнасят само до управлението на общите части на сградите в комплекса. Т.е. предмет на тези договори е единствено управлението на площта прилежаща към повече от една от сградите в режим на ЕС разположени в комплекса, каквато площ се явява общия им поземлен имот, съответно изградените в него обекти – басейн, зелени площи, спортни площадки и т.н., които обслужват собствениците и обитателите на всички сгради. Стълбите, площадките, покривите, стените, асансьорите и др. елементи на отделните сгради в режим на ЕС (изброени неизчерпателно в чл. 38 от ЗС), обаче са общи части само за собствениците на самостоятелни обекти разположени в тях, респективно не са общи и за другите сгради в комплекса и не попадат в обхвата на договорите по чл. 2, ал.1 от ЗУЕС (из реш. № 881/ 2018 г., Окръжен съд – Варна).

Съответно отношенията в ЕС възникнали в отделните сгради от затворения комплекс не се регулират с този тип договори, доколкото не касаят общи за всичките сгради части. Обратното би означавало да се приеме, че инвеститорът по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС притежава правомощия на орган на управление на ЕС. Подобно становище противоречи на закона и на съдебната практика, която приема, че възникналите права и задължения от договорите по чл. 2 от ЗУЕС сключени с инвеститора в комплекс от затворен тип, не могат да доведат до възникване на друг, непосочен в закона орган на управление на етажната собственост (Решение № 87/ 2012 г. на ВКС) извън общото събрание на собствениците на самостоятелни обекти и управителния съвет (управителя).

 

Чл.8, ал.2 от ЗУЕС, гласи, че когато сградата е с повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки отделен вход.

Разпоредбата намира приложение, когато в сграда с множество самостоятелни обекти съществуват два и повече входове, всеки от които осигурява достъп до част от самостоятелните обекти. Тъй като тази обща част осигурява достъп и обслужва само част от самостоятелните обекти (а не всички), това е основание управлението й да се извършва от самостоятелна етажна собственост, учредена от собствениците на обектите в сградата, които тя обслужва. Именно наличието на обособеност/ относителна самостоятелност, при която отделният вход дава достъп само до част от индивидуално притежаваните обекти, които единствено обслужва (респективно не обслужва и други части), би позволило ефективно самостоятелно управление съобразно чл. 8 от ЗУЕС на съответните общи части от отделената етажна собственост и спазване на взетите от нея решения и правила за вътрешен ред (реш. № 4753/ 2015 г., ВКС).

 

Прекратяването на договора

Докато договорът за покупко-продажба има вещноправно действие, договорът за управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип – облигационноправно. Последният е двустранен, възмезден, по правило е с продължително изпълнение, формален – законът изисква той да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните като формата на договора определя формата на изявлението за неговото разваляне. Правото да се развали/ прекрати двустранен договор е потестативно право и принадлежи на страните по него като по правило се упражнява извънсъдебно. По съдебен ред се развалят само договори, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, какъвто настоящият договор не е (чл. 87, ал.3 от ЗЗД). Иск за разваляне на договор е недопустим, когато правото може да се упражни извънсъдебно или правната промяна е вече настъпила, но може да се разгледа обективно съединен иск, с който се претендират последиците от развалянето. Развалянето на договор по чл. 87, ал.1 ЗЗД поради виновно неизпълнение на произтичащо от същия задължение, е правна последица от упражнено преобразуващо право на насрещната страна по договора, като пораждането или непораждането на тази последица не може да бъде предмет на съдебно установяване по исков ред (в този смисъл Определение № 320/ 2016 г. на ВКС).

 

При липса на договор между инвеститора и собственика на отделен обект в комплекса

и доколкото в жилищната сграда, в която се намира апартаментът е налице етажна собственост, по отношение управлението на общите части и разходите за управлението и поддържането им, приложение следва да намерят общите разпоредби на ЗУЕС, т.е. формиране на отделни събрания на ЕС. Приложение тук ще намери чл. 18 от ЗУЕС, който гласи, че при необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености, може да се проведе съвместно общо събрание, за участието в което етажните собствености излъчват равен брой представители. Съвместното общо събрание се свиква по инициатива на управителния съвет (управителя) на една от етажните собствености и се провежда по общите правила за провеждане на общо събрание по този закон. Решенията се приемат с мнозинство две трети от присъстващите.

 

Използвани източници:

 

Автор: Ивелин Йорданов

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

shares
RSS
Follow by Email
Facebook0
Facebook
Twitter